Calculadora de Crédito Habitação
Simule com a calculadora de crédito habitação quanto vai pagar pela sua casa todos os meses. Calcule a prestação com a Euribor atualizada e o spread do banco, descubra a sua taxa de esforço, compare taxas fixas e variáveis, e planeie a compra do seu imóvel com confiança. Ferramenta gratuita com valores atualizados para 2026.
Quanto vou pagar de prestação pelo crédito habitação?
A prestação do crédito habitação depende de três fatores principais: o montante financiado, a taxa de juro (Euribor + spread) e o prazo do empréstimo. Use a nossa calculadora para obter o valor exato para o seu caso.
- Fórmula: Prestação = Capital × [taxa × (1+taxa)^n] / [(1+taxa)^n - 1]
- Taxa atual: Euribor 12M ~2,2% + Spread ~1% = TAN ~3,2% (dezembro 2025)
- Regra prática: Por cada 100.000€ a 30 anos com 3,2% TAN = ~432€/mês
- Taxa de esforço: A prestação não deve exceder 35% do rendimento líquido
📊 Taxa de Esforço
Introduza o seu rendimento líquido mensal para calcular a taxa de esforço:
💡 Dica
Reserve 5-7% do valor da casa para despesas de compra (IMT, escritura, registos, etc.).
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🏆 Melhor Opção: Proposta B
Poupa 8.828 € ao longo do empréstimo e 26 €/mês na prestação.
💡 Nota
A comissão de amortização antecipada é de 0,5% para taxa variável e 2% para taxa fixa. Medidas extraordinárias podem isentar esta comissão.
📖 Como Usar Esta Calculadora de Crédito Habitação
Siga estes passos simples para simular a prestação do seu crédito habitação:
Introduza o Valor do Imóvel
Indique o preço de compra da casa ou apartamento. Se já tiver a avaliação bancária, use o menor dos dois valores, pois é esse que os bancos consideram.
Defina a Sua Entrada
Indique os capitais próprios disponíveis. Lembre-se: os bancos financiam até 90% do valor (ou 100% para jovens até 35 anos com garantia do Estado).
Escolha o Prazo e Tipo de Taxa
Selecione o número de anos (máximo 40) e o tipo de taxa: variável (Euribor + spread), fixa, ou mista. Taxa variável é mais comum em Portugal.
Introduza a Taxa de Juro
Para taxa variável, indique a Euribor atual (~2,2% em dez/2025) e o spread do banco (entre 0,7% e 1,5%). A TAN = Euribor + Spread.
Analise os Resultados
Veja a prestação mensal, o total de juros, o MTIC e o LTV. Use as outras abas para calcular o poder de compra, comparar propostas ou simular amortizações.
💡 Dica Profissional
Compare sempre a TAEG (não a TAN) entre bancos, pois inclui todos os custos. E negocie o spread: com domiciliação de ordenado e seguros no banco, pode reduzir 0,3% a 0,5% do spread base.
❓ Perguntas Frequentes Sobre Crédito Habitação
Como funciona o crédito habitação em Portugal?
O crédito habitação é um empréstimo bancário garantido por hipoteca sobre o imóvel. O banco financia até 90% do valor (ou 100% para jovens), e você paga prestações mensais durante 30-40 anos. A prestação inclui amortização do capital e juros (Euribor + spread). Segundo o Banco de Portugal, em 2024 havia mais de 1,3 milhões de contratos ativos.
Qual é a taxa Euribor atual em 2025?
Em dezembro de 2025, a Euribor a 12 meses está aproximadamente em 2,2%, após ter atingido um pico de 4,2% em outubro de 2023. A tendência é de descida gradual, com o BCE a reduzir as taxas de referência. Para um spread de 1%, a TAN total seria de 3,2%. Acompanhe a evolução em clientebancario.bportugal.pt.
Quanto preciso de entrada para comprar casa?
Precisa de pelo menos 10% do valor como entrada própria, pois os bancos financiam até 90%. Para uma casa de 200.000€, seriam 20.000€ de entrada. Exceção: jovens até 35 anos podem obter 100% de financiamento através da garantia pública do Estado (Decreto-Lei 44/2024). Reserve ainda 5-7% para despesas (IMT, escritura, etc.).
O que é o spread e como negociá-lo?
O spread é a margem de lucro do banco, adicionada à Euribor para formar a TAN. O spread base (máximo) pode ser reduzido ao contratar produtos: domiciliação de ordenado (-0,1%), seguro de vida (-0,2%), seguro multirriscos (-0,05%). Um bom spread contratado em 2025 situa-se entre 0,7% e 1,2%. Compare sempre várias propostas.
Qual a diferença entre taxa fixa, variável e mista?
Taxa variável: a prestação oscila com a Euribor (90% dos créditos em Portugal). Taxa fixa: prestação constante durante todo o prazo, mas mais cara. Taxa mista: período inicial fixo (2-10 anos), depois variável. Em 2025, com a Euribor em queda, a variável pode ser mais vantajosa a curto prazo.
O que é a TAEG e porque é importante?
A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) é o indicador mais completo do custo do crédito: inclui juros, comissões, impostos e seguros obrigatórios. Use sempre a TAEG para comparar propostas de diferentes bancos, não a TAN. Uma TAEG de 3,6% significa que esse é o custo real anual do empréstimo.
🏠 O Que É o Crédito Habitação?
O crédito habitação (também chamado crédito à habitação ou empréstimo hipotecário) é um produto financeiro que permite às famílias portuguesas adquirir a sua casa própria através de um empréstimo bancário de longo prazo. Este tipo de crédito é garantido por uma hipoteca sobre o imóvel, o que significa que, em caso de incumprimento, o banco pode executar a garantia e vender a casa para recuperar o valor em dívida.
Em Portugal, o crédito habitação é a forma mais comum de financiar a compra de casa, representando cerca de 80% de todas as aquisições de imóveis. Segundo dados do Banco de Portugal, existiam em 2024 mais de 1,3 milhões de contratos de crédito habitação ativos, totalizando mais de 90 mil milhões de euros em dívida.
Habitação Própria Permanente (HPP)
Para a casa onde vai viver como residência principal. Tem condições mais favoráveis: maior financiamento, prazos mais longos e isenção de IMT em alguns casos.
Habitação Secundária
Para segunda habitação, casa de férias ou investimento. Financiamento máximo de 80%, spreads mais elevados e sem benefícios fiscais.
Construção
Para construir uma casa em terreno próprio. O banco liberta o dinheiro por fases, conforme o avanço da obra.
Obras e Melhoramentos
Para renovar ou ampliar uma casa existente. Pode ser um crédito autónomo ou adicional ao crédito habitação atual.
Características Principais do Crédito Habitação
O crédito habitação distingue-se de outros tipos de empréstimo pelas seguintes características:
- Prazo longo: Até 40 anos, permitindo prestações mais baixas
- Montante elevado: Até 90% do valor do imóvel (100% para jovens)
- Garantia hipotecária: O imóvel serve como garantia do empréstimo
- Taxa de juro: Variável (indexada à Euribor), fixa ou mista
- Seguros obrigatórios: Seguro de vida e seguro multirriscos
- Regulação: Supervisionado pelo Banco de Portugal
⚙️ Como Funciona o Crédito Habitação?
O funcionamento do crédito habitação baseia-se num princípio simples: o banco empresta-lhe dinheiro para comprar a casa, e você devolve esse dinheiro em prestações mensais ao longo de muitos anos. Cada prestação inclui duas componentes: a amortização do capital (devolução do dinheiro emprestado) e os juros (custo do empréstimo).
O Sistema de Amortização Francês
Em Portugal, a grande maioria dos créditos habitação utiliza o sistema de amortização francês, também conhecido como sistema de prestações constantes. Neste modelo:
Prestação Constante
O valor da prestação mantém-se igual durante todo o prazo (assumindo taxa fixa) ou durante cada período entre revisões (taxa variável).
Juros Decrescentes
No início, a maior parte da prestação são juros. Com o tempo, os juros diminuem porque a dívida vai sendo amortizada.
Capital Crescente
A parte da prestação que amortiza o capital aumenta progressivamente ao longo do tempo.
A Fórmula da Prestação
A prestação mensal do crédito habitação é calculada usando a seguinte fórmula matemática:
Prestação = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]
C = Capital (montante do empréstimo)
i = Taxa de juro mensal (TAN ÷ 12)
n = Número total de prestações (anos × 12)
Exemplo Prático de Cálculo
Vejamos um exemplo concreto para um crédito habitação típico:
📝 Exemplo: Casa de 200.000€
Valor do imóvel: 200.000 €
Entrada (10%): 20.000 €
Financiamento: 180.000 €
Prazo: 30 anos (360 meses)
TAN: 3,2% (Euribor 2,2% + Spread 1%)
Prestação Mensal: 778,61 €
Total de Juros: 100.298 €
MTIC (Custo Total): 280.298 €
Como pode ver, ao longo de 30 anos, pagará cerca de 100.000€ em juros além do capital emprestado. É por isso que vale a pena negociar um bom spread e considerar amortizações antecipadas quando tiver poupanças extra.
📈 A Euribor e as Taxas de Juro Atuais (2026)
A Euribor (European Interbank Offered Rate) é a taxa de referência para a maioria dos créditos habitação em Portugal. Trata-se da taxa média a que os principais bancos europeus emprestam dinheiro entre si, publicada diariamente pelo European Money Markets Institute (EMMI).
Taxas Euribor Atuais (Dezembro 2025)
Após o pico histórico em outubro de 2023, as taxas Euribor têm vindo a descer gradualmente, refletindo a política monetária do Banco Central Europeu (BCE):
| Prazo | Taxa Atual (Dez 2025) | Há 1 Ano | Variação |
|---|---|---|---|
| Euribor 3 meses | 2,05% | 3,50% | -1,45 p.p. |
| Euribor 6 meses | 2,15% | 3,60% | -1,45 p.p. |
| Euribor 12 meses | 2,20% | 3,40% | -1,20 p.p. |
Fonte: Banco de Portugal / EMMI. Valores aproximados, consulte sempre os valores oficiais.
Impacto na Sua Prestação
A descida da Euribor tem um impacto significativo nas prestações das famílias portuguesas. Vejamos o exemplo de um crédito de 150.000€ a 25 anos:
Outubro 2023 (Pico)
Euribor 12M: 4,2%
TAN (com spread 1%): 5,2%
Prestação: 895€
Dezembro 2025 (Atual)
Euribor 12M: 2,2%
TAN (com spread 1%): 3,2%
Prestação: 725€
Neste exemplo, a descida da Euribor representa uma poupança de 170€/mês ou 2.040€/ano. Esta é a razão pela qual muitas famílias têm sentido alívio nas suas finanças em 2025.
Previsões para 2025-2026
Segundo analistas e declarações do BCE, espera-se que as taxas continuem a descer moderadamente, podendo a Euribor a 12 meses situar-se entre 1,8% e 2,5% durante 2026. No entanto, as previsões devem ser interpretadas com cautela, pois dependem de fatores como a inflação e a conjuntura económica global.
🏦 O Spread: Como Negociar a Melhor Taxa
O spread é a margem de lucro que o banco adiciona à Euribor para formar a taxa de juro do seu crédito. Enquanto a Euribor depende do mercado e não pode ser negociada, o spread é totalmente negociável e pode fazer uma grande diferença no custo total do seu empréstimo.
Spread Base vs Spread Contratado
Os bancos apresentam dois tipos de spread nas suas propostas:
📊 Spread Base
É a taxa máxima que o banco pode aplicar, sem qualquer produto adicional. Funciona como "teto" e aplica-se se deixar de cumprir os requisitos dos produtos contratados.
Intervalo típico: 1,5% - 2,5%
💰 Spread Contratado
É a taxa efetivamente aplicada quando contrata produtos adicionais do banco. Representa uma bonificação sobre o spread base.
Intervalo típico: 0,7% - 1,2%
Como Reduzir o Spread
A maioria dos bancos oferece reduções no spread pela contratação dos seguintes produtos:
| Produto/Serviço | Redução Típica | Custo Aproximado |
|---|---|---|
| Domiciliação de ordenado | -0,10% a -0,15% | Grátis |
| Seguro de vida no banco | -0,15% a -0,25% | 15€-40€/mês |
| Seguro multirriscos no banco | -0,05% a -0,10% | 150€-300€/ano |
| Débitos diretos (2+ contas) | -0,05% | Grátis |
| Cartão de crédito ativo | -0,05% | 0€-40€/ano |
| PPR (Plano Poupança Reforma) | -0,05% | Depósitos regulares |
⚠️ Atenção aos Seguros
Os seguros de vida e multirriscos são obrigatórios, mas não tem de os contratar no banco! Compare os preços: às vezes, contratar seguros externos e pagar um spread mais alto sai mais barato no total. Faça as contas para o seu caso específico.
Dicas de Negociação
Peça propostas a vários bancos
Compare pelo menos 3-4 bancos. Use as propostas como moeda de troca na negociação.
Considere intermediários de crédito
Serviços como ComparaJá, Doutor Finanças ou Twinkloo são gratuitos e podem negociar melhores condições por si.
Mostre bom perfil de crédito
Sem incidentes no mapa de responsabilidades, baixa taxa de esforço e emprego estável ajudam a conseguir melhor spread.
Negocie no momento certo
Fim de trimestre e campanhas promocionais são boas alturas. Os bancos têm objetivos comerciais a cumprir.
💶 Custos e Impostos na Compra de Casa
Além da entrada e das prestações mensais, a compra de uma casa em Portugal envolve diversos custos adicionais que deve considerar no seu orçamento. Estima-se que estes custos representem 5% a 7% do valor do imóvel.
Impostos Obrigatórios
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)
Imposto sobre a compra do imóvel. Taxa progressiva de 0% a 8%, dependendo do valor e se é HPP ou secundária.
Imposto do Selo
0,8% sobre o valor da compra + 0,6% sobre o valor do empréstimo.
Registos e Notariado
Registo da aquisição e da hipoteca na Conservatória. Escritura pública.
Isenções de IMT para Jovens
Desde 2024, os jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT na compra da primeira habitação própria permanente:
- Isenção total para imóveis até 316.772€ (em 2025)
- Isenção parcial para imóveis entre 316.772€ e 633.453€
- Requisito: nunca ter sido proprietário de habitação
- O imóvel deve destinar-se a habitação própria permanente
Comissões Bancárias
| Comissão | Valor Típico | Observações |
|---|---|---|
| Comissão de Dossier/Formalização | 400€ - 750€ | Frequentemente negociável ou isenta em campanhas |
| Comissão de Avaliação | 200€ - 350€ | Obrigatória para determinar o valor do imóvel |
| Comissão de Processamento | 0€ - 200€ | Nem todos os bancos cobram |
| Comissão de Amortização Antecipada | 0,5% (variável) / 2% (fixa) | Sobre o capital amortizado |
Seguros Obrigatórios
O crédito habitação exige dois seguros obrigatórios:
👤 Seguro de Vida
Cobre o pagamento do crédito em caso de morte ou invalidez do(s) titular(es). O custo varia com a idade e o capital em dívida.
Custo médio: 15€ - 50€/mês por titular
🏠 Seguro Multirriscos
Protege o imóvel contra incêndios, inundações, tempestades e outros danos. Obrigatório pelo menos para o valor do edifício.
Custo médio: 150€ - 350€/ano
📊 Resumo: Custos Totais Estimados (Casa de 200.000€)
⚠️ 8 Erros Comuns ao Contratar Crédito Habitação
Contratar um crédito habitação é provavelmente a maior decisão financeira da sua vida. Evite estes erros frequentes que podem custar-lhe milhares de euros:
1. Não Comparar Propostas
Aceitar a primeira proposta do seu banco habitual sem consultar outros. Uma diferença de 0,3% no spread pode representar 10.000€+ ao longo do empréstimo.
2. Ignorar a TAEG
Comparar apenas a TAN ou o spread, ignorando os custos totais. A TAEG é o único indicador que inclui todos os encargos e permite uma comparação real.
3. Taxa de Esforço Demasiado Alta
Comprometer mais de 40% do rendimento. Deixe margem para subidas de taxas, imprevistos e poupança. O ideal é ficar abaixo de 35%.
4. Esquecer os Custos Iniciais
Gastar toda a poupança na entrada sem reservar para IMT, selo, escritura e comissões. Reserve 5-7% do valor para estas despesas.
5. Prazo Demasiado Longo
Escolher 40 anos para ter prestação baixa, mas acabar por pagar o dobro em juros. Avalie o equilíbrio entre prestação e custo total.
6. Não Ler a FINE
Assinar sem ler a Ficha de Informação Normalizada Europeia. Este documento detalha todas as condições e custos do crédito.
7. Contratar Seguros Sem Comparar
Aceitar automaticamente os seguros do banco. Compare: às vezes, seguros externos são mais baratos mesmo com spread mais alto.
8. Não Negociar
Aceitar as condições iniciais sem negociar. O spread, as comissões e até os seguros são negociáveis. Peça sempre melhor proposta.
📊 Taxa de Esforço: Quanto do Rendimento para a Casa?
A taxa de esforço é a percentagem do seu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de créditos. É um dos principais indicadores que os bancos usam para avaliar se consegue suportar o empréstimo.
Como Calcular a Taxa de Esforço
Taxa de Esforço = (Todas as Prestações ÷ Rendimento Líquido) × 100
Prestações = Crédito habitação + automóvel + pessoal + cartões
Rendimento Líquido = Salário após impostos e segurança social
Limites Recomendados
Margem financeira ampla. Facilidade na aprovação do crédito.
Zona ideal segundo os especialistas. Equilibra custo e segurança.
Limite máximo aconselhável. Pouca margem para imprevistos.
Risco elevado. Bancos podem exigir garantias adicionais.
Acima do limite legal. O crédito não será aprovado.
Regras do Banco de Portugal
Desde 2018, o Banco de Portugal impõe limites macroprudenciais à concessão de crédito:
- Taxa de esforço máxima: 50% do rendimento líquido no momento da concessão
- LTV máximo: 90% para HPP, 80% para secundária (com exceções para jovens)
- Prazo máximo: 40 anos (com limites de idade)
- Teste de stress: Alguns bancos simulam com Euribor +3% para garantir capacidade
Exemplo Prático
📝 Família com rendimento de 2.500€ líquidos
Prestação casa (nova): 750 €
Crédito automóvel: 200 €
Cartão de crédito: 50 €
Total prestações: 1.000 €
Taxa de Esforço: 1.000 ÷ 2.500 = 40%
⚠️ No limite recomendado. Considere pagar o automóvel ou pedir menos crédito.
⚖️ Taxa Fixa vs Taxa Variável vs Taxa Mista
Uma das decisões mais importantes ao contratar crédito habitação é escolher o tipo de taxa de juro. Cada opção tem vantagens e desvantagens que deve ponderar com base no seu perfil e horizonte temporal.
📈 Taxa Variável
90% dos créditos em PTComo Funciona
A taxa é revista a cada 3, 6 ou 12 meses, conforme a Euribor contratada. TAN = Euribor + Spread.
Vantagens
- ✓ Taxa inicial mais baixa
- ✓ Beneficia quando a Euribor desce
- ✓ Comissão de amortização: apenas 0,5%
Desvantagens
- ✗ Prestação pode subir significativamente
- ✗ Menor previsibilidade
- ✗ Risco em ciclos de subida de taxas
🔒 Taxa Fixa
~5% dos créditosComo Funciona
A taxa mantém-se inalterada durante todo o prazo do empréstimo, independentemente da evolução da Euribor.
Vantagens
- ✓ Prestação sempre igual
- ✓ Total previsibilidade
- ✓ Proteção contra subidas de taxas
Desvantagens
- ✗ Taxa inicial mais alta (~1-1,5% acima)
- ✗ Não beneficia de descidas
- ✗ Comissão de amortização: 2%
🔀 Taxa Mista
~5% dos créditosComo Funciona
Período inicial com taxa fixa (2, 5, 10 anos), seguido de taxa variável indexada à Euribor.
Vantagens
- ✓ Estabilidade inicial
- ✓ Taxa fixa mais baixa que pura
- ✓ Flexibilidade a longo prazo
Desvantagens
- ✗ Incerteza após período fixo
- ✗ Comissão depende da fase
- ✗ Mais complexa de comparar
Qual Escolher em 2025?
Com a Euribor em tendência de descida (de 4%+ em 2023 para ~2,2% em 2025), a taxa variável tende a ser mais vantajosa a curto/médio prazo. No entanto, se valoriza a paz de espírito e tem um orçamento apertado, a taxa mista com período fixo inicial pode ser um bom compromisso.
💡 Dica do Especialista
Faça sempre a simulação com um cenário de stress: calcule quanto pagaria se a Euribor subisse 2-3 pontos percentuais. Se ainda consegue suportar essa prestação, a taxa variável faz sentido. Caso contrário, considere proteger-se com taxa fixa ou mista.
👶 Crédito Habitação Jovem: 100% Financiamento
Desde 2024, os jovens até 35 anos podem beneficiar de condições especiais para comprar a primeira casa, incluindo a possibilidade de financiamento a 100% através da garantia pública do Estado.
Requisitos do Crédito Jovem com Garantia Pública
Para aceder ao financiamento a 100%, deve cumprir todos os seguintes requisitos:
Idade
Todos os proponentes devem ter até 35 anos na data da proposta
Primeira Habitação
Nunca ter sido proprietário de imóvel habitacional (prédio urbano)
Residência Permanente
O imóvel deve destinar-se a habitação própria permanente (não secundária)
Rendimentos
Até ao 8º escalão de IRS (rendimento coletável até ~81.199€ em 2024)
Situação Regular
Situação tributária e contributiva regularizada (sem dívidas às Finanças ou Segurança Social)
Garantia
Nunca ter usufruído da garantia pública ao abrigo do Decreto-Lei 44/2024
Benefícios Adicionais para Jovens
- Isenção de IMT: Total para imóveis até ~317.000€, parcial até ~633.000€
- Isenção de registo: Aquisição e hipoteca sem custos de registo
- Prazo estendido: Até 40 anos para menores de 30 anos
- Spreads competitivos: Muitos bancos têm ofertas especiais para jovens
Como Funciona a Garantia Pública
O Estado garante até 15% do valor do imóvel, permitindo ao banco financiar 100% sem aumentar o seu risco. Na prática:
📝 Exemplo: Casa de 200.000€ para jovem
Valor do imóvel: 200.000 €
Financiamento banco: 170.000 € (85%)
Garantia do Estado: 30.000 € (15%)
Entrada necessária: 0 € (100% financiado)
Resultado: O jovem consegue comprar casa sem entrada, pagando apenas os custos de escritura e comissões (~5.000-8.000€).
⚠️ Atenção
O financiamento a 100% significa prestações mais altas. Avalie bem a sua taxa de esforço e considere se não seria melhor poupar alguma entrada para ter prestações mais confortáveis.
🔄 Transferência e Renegociação do Crédito Habitação
Se já tem um crédito habitação, pode estar a pagar mais do que deveria. A transferência para outro banco ou a renegociação com o seu banco atual podem resultar em poupanças significativas.
Quando Vale a Pena Transferir?
A transferência de crédito habitação faz sentido quando:
- O seu spread é superior a 1,5% (spreads atuais estão entre 0,7% e 1,2%)
- Contratou há mais de 2-3 anos e as condições de mercado melhoraram
- Outro banco oferece condições significativamente melhores
- Ainda tem um prazo longo pela frente (quanto mais tempo, maior a poupança)
Custos da Transferência
| Custo | Valor Típico | Quem Paga |
|---|---|---|
| Comissão de reembolso antecipado | 0,5% (variável) / 2% (fixa) | Banco antigo |
| Avaliação do imóvel | 200€ - 350€ | Banco novo |
| Comissão de dossier | 0€ - 500€ | Banco novo (frequentemente isento) |
| Distrate da hipoteca antiga | ~50€ | Conservatória |
| Nova hipoteca + registo | ~300€ | Conservatória |
Exemplo de Poupança com Transferência
📝 Crédito de 150.000€ com 20 anos restantes
Spread atual: 1,8%
Spread novo banco: 0,9%
Diferença: 0,9 p.p.
Custos de transferência: ~1.500€
Poupança mensal: ~70€
Poupança total (20 anos): ~16.800€
Retorno do investimento: 21 meses
Renegociação vs Transferência
Antes de transferir, tente renegociar com o seu banco atual. Apresente propostas de outros bancos e peça melhores condições. Vantagens:
- Sem custos de transferência
- Processo mais rápido
- Mantém a relação com o banco
Se o banco não melhorar significativamente as condições, avance com a transferência.
Esta calculadora de crédito habitação utiliza a fórmula de amortização francesa, o método padrão em Portugal. O conteúdo foi desenvolvido com base nas regras do Banco de Portugal, legislação em vigor (incluindo o DL 44/2024 sobre garantia jovem) e práticas de mercado atuais.
Última revisão e atualização: 15 de Fevereiro de 2026
❓ Perguntas e Respostas Frequentes
A prestação é calculada usando a fórmula de amortização francesa: Prestação = Capital × [taxa × (1+taxa)^n] / [(1+taxa)^n - 1]. Para um empréstimo de 180.000€ a 30 anos com TAN de 3,2%, a prestação seria de aproximadamente 778€/mês. O valor inclui amortização do capital e pagamento de juros.
Em dezembro de 2025, a Euribor a 12 meses está aproximadamente em 2,2%, após ter descido significativamente desde o pico de 4,2% em outubro de 2023. Para um crédito de 150.000€ a 25 anos, a diferença entre Euribor de 4% e 2,2% representa cerca de 170€ a menos por mês na prestação.
Normalmente precisa de pelo menos 10% do valor do imóvel como entrada própria, pois os bancos financiam até 90%. Para uma casa de 200.000€, seriam 20.000€. Exceção: jovens até 35 anos podem obter 100% de financiamento através da garantia pública do Estado. Além da entrada, reserve 5-7% para custos (IMT, escritura, etc.).
O spread é a margem de lucro do banco, adicionada à Euribor. Pode reduzi-lo contratando produtos do banco: domiciliação de ordenado (-0,1%), seguro de vida (-0,2%), seguro multirriscos (-0,05%). Um bom spread em 2025 está entre 0,7% e 1,2%. Compare propostas de vários bancos e use-as como moeda de negociação.
A TAN (Taxa Anual Nominal) inclui apenas os juros (Euribor + spread). A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) é mais completa: inclui TAN, comissões, impostos e seguros obrigatórios. Use sempre a TAEG para comparar propostas de diferentes bancos, pois reflete o custo real do crédito.
O Banco de Portugal impõe um limite máximo de 50% do rendimento líquido. No entanto, os especialistas recomendam não ultrapassar 35% para manter margem para imprevistos. Acima de 40%, os bancos consideram risco elevado e podem exigir garantias adicionais ou recusar o crédito.
Sim, pode fazer amortizações parciais ou totais a qualquer momento. A comissão máxima é de 0,5% para taxa variável e 2% para taxa fixa (sobre o capital amortizado). Pode escolher entre reduzir a prestação mensal ou encurtar o prazo do empréstimo.
Depende da diferença de spread e do prazo restante. Se o seu spread atual é superior a 1,5% e ainda tem muitos anos pela frente, vale a pena comparar. Uma diferença de 0,5% no spread pode representar milhares de euros de poupança. Considere os custos de transferência (cerca de 1.000-2.000€) no cálculo.
Sim, desde 2024, jovens até 35 anos podem obter financiamento a 100% através da garantia pública do Estado (DL 44/2024). Requisitos: primeira habitação própria permanente, nunca ter sido proprietário, rendimentos até ao 8º escalão de IRS, e situação fiscal/contributiva regular. O Estado garante até 15% do valor.
A casa é sua e está registada em seu nome - o banco tem apenas uma hipoteca como garantia. Se o banco falir, o contrato de crédito seria transferido para outro banco. Quanto a depósitos, o Fundo de Garantia de Depósitos protege até 100.000€ por depositante por instituição em toda a UE.
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