Hypothekenrechner
Nutzen Sie unseren kostenlosen Hypothekenrechner, um Ihre Baufinanzierung zu berechnen. Ermitteln Sie die monatliche Rate, Zinsen, Tilgung und erstellen Sie einen detaillierten Tilgungsplan. Finden Sie heraus, wie viel Haus Sie sich leisten können. Aktuelle Bauzinsen 2026: ca. 3,57% (10 Jahre Zinsbindung).
Wie hoch ist meine monatliche Rate?
Die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die Zinsbindung konstant.
- Formel: Monatsrate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12
- Aktuelle Zinsen (Dez. 2025): 10 Jahre = 3,57% | 15 Jahre = 3,91% (Top-Zinsen)
- Schnellrechnung: Pro 100.000 € Darlehen bei 3,5% Zins + 2% Tilgung ≈ 458 €/Monat
- Faustregel: Maximale Rate sollte 35-40% des Nettoeinkommens nicht überschreiten
💡 Finanzierungsempfehlung
Mit dieser monatlichen Rate sollte Ihr Haushaltsnettoeinkommen mindestens 3.670 € betragen (40%-Regel). Prüfen Sie auch Fördermöglichkeiten der KfW.
💡 Tipp
Vergessen Sie nicht: Kaufnebenkosten (10-15%) müssen aus Eigenkapital bezahlt werden und reduzieren den verfügbaren Betrag für den Kaufpreis.
🏦 10 Jahre
🏦 15 Jahre
🏦 20 Jahre
10 Jahre Zinsbindung
15 Jahre Zinsbindung
20 Jahre Zinsbindung
💡 Tipp zur Sondertilgung
Mit einer jährlichen Sondertilgung von 5.000 € sparen Sie über 42.000 € an Zinsen und sind 8 Jahre früher schuldenfrei!
📖 So nutzen Sie den Hypothekenrechner
Folgen Sie diesen einfachen Schritten, um Ihre Baufinanzierung zu berechnen und herauszufinden, wie viel Immobilie Sie sich leisten können:
Kaufpreis eingeben
Tragen Sie den Kaufpreis der gewünschten Immobilie ein. Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnimmobilien in Deutschland liegt bei etwa 300.000 € für Bestandsimmobilien und höher für Neubauten in Ballungsgebieten.
Eigenkapital festlegen
Geben Sie Ihr verfügbares Eigenkapital ein. Experten empfehlen mindestens 20-30% des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (10-15%). Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Zinsen und desto geringer das Finanzierungsrisiko.
Sollzinsbindung wählen
Wählen Sie die Dauer der Zinsbindung (5, 10, 15 oder 20 Jahre). Längere Bindungen bieten mehr Planungssicherheit, sind aber meist teurer. Nach 10 Jahren haben Sie laut §489 BGB ein Sonderkündigungsrecht.
Zinssatz und Tilgung eintragen
Geben Sie den aktuellen Sollzins ein (derzeit ca. 3,57% bei 10 Jahren). Legen Sie die anfängliche Tilgung fest – mindestens 2% werden empfohlen, um die Schulden in angemessener Zeit abzubauen.
Kaufnebenkosten berücksichtigen
Die Nebenkosten betragen je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler). Diese müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden.
Ergebnisse analysieren
Der Rechner zeigt Ihnen die monatliche Rate, aufgeteilt in Zins- und Tilgungsanteil, die Restschuld nach Ende der Zinsbindung sowie die gezahlten Zinsen. Nutzen Sie die anderen Tabs für Budgetrechnung und Tilgungsplan.
💡 Profi-Tipp: Mehrere Angebote vergleichen
Laut Stiftung Warentest können Sie durch den Vergleich mehrerer Anbieter bis zu einen vollen Prozentpunkt bei den Zinsen sparen. Bei einem Darlehen von 300.000 € entspricht das über die Laufzeit mehr als 50.000 € Ersparnis. Nutzen Sie Vermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24 für einen breiten Marktvergleich.
❓ Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Kredit bekomme ich bei 3.000 € netto?
Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 3.000 € und der Faustregel „max. 35-40% für Wohnen" können Sie ca. 1.050-1.200 € monatlich für die Rate aufbringen. Bei 3,5% Zins und 2% Tilgung entspricht das einer Darlehenssumme von etwa 230.000-260.000 €. Mit 50.000 € Eigenkapital wäre ein Kaufpreis von ca. 250.000-280.000 € (abzüglich Nebenkosten) realistisch.
Was kostet ein Kredit von 300.000 € im Monat?
Bei einem Darlehen von 300.000 € mit 3,5% Sollzins und 2% anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate 1.375 €. Davon entfallen im ersten Jahr etwa 875 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung. Bei 10 Jahren Zinsbindung zahlen Sie ca. 89.000 € Zinsen und haben noch ca. 221.000 € Restschuld.
Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen (Dezember 2025)?
Die aktuellen Bauzinsen (Stand Dezember 2025) liegen bei: 5 Jahre: ca. 3,47%, 10 Jahre: ca. 3,57%, 15 Jahre: ca. 3,91%, 20 Jahre: ca. 4,15% (Top-Zinsen bei guter Bonität). Die Zinsen sind gegenüber 2022-2023 relativ stabil und bewegen sich laut Experten seitwärts.
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Experten empfehlen mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital, plus die Kaufnebenkosten (10-15%). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das: 80.000-120.000 € für den Kaufpreis + 40.000-60.000 € für Nebenkosten = 120.000-180.000 € Eigenkapital. Mehr Eigenkapital bedeutet bessere Zinsen.
Was sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2%), und ggf. Maklerprovision (3,57-7,14%, regional unterschiedlich). In Bayern und Sachsen ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5% am niedrigsten, in NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Thüringen mit 6,5% am höchsten.
Ist eine 100%-Finanzierung möglich?
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen verbunden (ca. 0,3-0,5% Aufschlag). Noch riskanter ist die 110%-Finanzierung inklusive Nebenkosten. Banken verlangen eine sehr gute Bonität und einen sicheren Arbeitsplatz. Experten raten davon ab, da das Risiko bei fallenden Immobilienpreisen erheblich ist.
🏠 Was ist eine Baufinanzierung und wie funktioniert sie?
Eine Baufinanzierung (auch Immobilienfinanzierung oder Hypothekendarlehen genannt) ist ein zweckgebundenes Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Modernisierung einer Immobilie. Die Immobilie selbst dient als Sicherheit für die Bank, indem eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird.
In Deutschland werden jährlich etwa 250.000-300.000 Immobilien über Baufinanzierungen finanziert. Das durchschnittliche Darlehensvolumen liegt bei etwa 300.000 €, mit steigender Tendenz in Ballungsgebieten.
Die wichtigsten Bestandteile einer Baufinanzierung
Darlehenssumme
Der Betrag, den Sie von der Bank leihen. Errechnet sich aus Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital. Je niedriger die Darlehenssumme im Verhältnis zum Immobilienwert (Beleihungsauslauf), desto günstiger die Zinsen.
Sollzins
Der Zinssatz, den Sie für das geliehene Geld zahlen. Wird für die Dauer der Sollzinsbindung festgeschrieben. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle Nebenkosten und eignet sich besser zum Vergleich.
Tilgung
Der Anteil der Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, aber der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit, während der Zinsanteil sinkt.
Sollzinsbindung
Der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist (5-30 Jahre). Nach Ablauf muss eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld vereinbart werden – zu den dann gültigen Zinsen.
So funktioniert das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen:
Beispiel: 300.000 € × (3,5% + 2%) ÷ 12 = 300.000 × 5,5% ÷ 12 = 1.375 €/Monat
Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil zunimmt. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung benötigt wird – es sei denn, Sie wählen eine Volltilgung.
📋 Arten von Baufinanzierungen im Überblick
In Deutschland stehen Ihnen verschiedene Finanzierungsmodelle zur Verfügung. Die Wahl der richtigen Darlehensart kann erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten haben.
Annuitätendarlehen
Der Klassiker: Gleichbleibende Monatsrate über die Zinsbindung. Planungssicherheit und einfache Kalkulation. Etwa 90% aller Baufinanzierungen in Deutschland.
KfW-Förderdarlehen
Günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau für energieeffizientes Bauen/Sanieren oder Wohneigentum. Zinsvergünstigung und Tilgungszuschüsse möglich. Unbedingt prüfen!
Variables Darlehen
Zinssatz passt sich alle 3-6 Monate an Marktzinsen an. Flexibel kündbar, aber Zinsrisiko bei steigenden Zinsen. Nur für kurze Zwischenfinanzierungen geeignet.
Bausparvertrag
Kombination aus Sparphase und zinsgünstigem Darlehen. Zinssicherheit von Anfang an, aber lange Ansparzeit. Lohnt sich bei stark steigenden Zinsen.
Vergleich der Darlehensarten
| Kriterium | Annuitätendarlehen | KfW-Darlehen | Variables Darlehen | Bausparvertrag |
|---|---|---|---|---|
| Zinssicherheit | Hoch (Zinsbindung) | Hoch | Keine | Sehr hoch |
| Flexibilität | Mittel (Sondertilgung) | Gering | Sehr hoch | Gering |
| Zinsniveau | Marktüblich | Vergünstigt | Variabel | Fest vereinbart |
| Geeignet für | Die meisten Käufer | Energieeffizienz, Familien | Kurzfristige Finanzierung | Langfristige Planung |
💡 KfW-Förderung nicht vergessen!
Die KfW-Bank bietet zahlreiche Förderprogramme: Wohneigentumsprogramm (Programm 124), Klimafreundlicher Neubau, Energieeffizient Sanieren und mehr. Die Förderung kann als Ergänzung zur Hauptfinanzierung genutzt werden und bietet oft günstigere Zinsen sowie Tilgungszuschüsse. Beantragung erfolgt über Ihre Hausbank vor Kaufvertragsabschluss!
📊 Aktuelle Bauzinsen (Dezember 2025)
Die Bauzinsen in Deutschland haben sich nach dem starken Anstieg 2022 stabilisiert und bewegen sich aktuell seitwärts. Hier die aktuellen Top-Zinsen für Baufinanzierungen (Stand: Dezember 2025):
5 Jahre Zinsbindung
Kurze BindungNiedrigster Zins, aber Anschlussfinanzierungsrisiko. Geeignet bei erwarteten Zinssenkungen oder geplanter Sondertilgung.
10 Jahre Zinsbindung
Am beliebtestenDer Klassiker: Guter Kompromiss zwischen Zinssicherheit und Kosten. Nach 10 Jahren Sonderkündigungsrecht (§489 BGB).
15 Jahre Zinsbindung
Mehr SicherheitLängere Planungssicherheit gegen moderaten Zinsaufschlag. Ideal für sicherheitsorientierte Finanzierungen.
Was beeinflusst Ihren persönlichen Zinssatz?
- Beleihungsauslauf: Je mehr Eigenkapital (niedriger LTV), desto günstiger die Zinsen. Unter 60% besonders günstig.
- Bonität/SCHUFA: Gute Bonität und positive SCHUFA-Auskunft führen zu besseren Konditionen.
- Objektart: Selbstgenutzte Immobilien günstiger als Kapitalanlagen.
- Zinsbindung: Längere Bindung = höherer Zins, aber mehr Sicherheit.
- Tilgungssatz: Höhere Tilgung kann leicht günstigere Zinsen bringen.
- Sondertilgungsrechte: Flexible Sondertilgung kostet manchmal einen kleinen Zinsaufschlag.
📈 Zinsprognose 2025/2026
Laut Experten von Dr. Klein und Finanztip erwarten die meisten Analysten für 2025 und Anfang 2026 eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen mit leichten Schwankungen. Ein Topzins für 10-jährige Darlehen zwischen 3,3% und 3,7% gilt als realistisch. Warten auf deutlich sinkende Zinsen lohnt sich wahrscheinlich nicht – handeln Sie, wenn die Immobilie passt!
💰 Eigenkapital: Wie viel brauche ich wirklich?
Das Eigenkapital ist einer der wichtigsten Faktoren für eine solide Baufinanzierung. Es beeinflusst nicht nur die Zinshöhe, sondern auch die Genehmigungswahrscheinlichkeit und das Finanzierungsrisiko.
Empfohlene Eigenkapitalquoten
| Eigenkapital | Bewertung | Auswirkung auf Zinsen | Risiko |
|---|---|---|---|
| 0% (nur Nebenkosten) | Kritisch | +0,3-0,5% Aufschlag | Sehr hoch |
| 10-20% | Akzeptabel | +0,1-0,2% Aufschlag | Erhöht |
| 20-30% | Empfohlen | Standardzinsen | Normal |
| >30% | Ideal | Beste Konditionen | Gering |
Was zählt alles zum Eigenkapital?
- Bargeld und Bankguthaben: Tagesgeld, Festgeld, Girokonto
- Wertpapiere: Aktien, Fonds, ETFs (zum aktuellen Kurswert)
- Bausparguthaben: Angesparte Beträge aus Bausparverträgen
- Lebensversicherungen: Rückkaufswert (ggf. als Sicherheit)
- Eigenleistungen (Muskelhypothek): Selbst erbrachte Bauleistungen (max. 10-15% anerkannt)
- Schenkungen/Erbvorbezug: Zuwendungen von Eltern oder Großeltern
- Bestehendes Grundstück: Falls bereits vorhanden, zählt der Wert als Eigenkapital
📝 Rechenbeispiel: Eigenkapitalbedarf
Kaufpreis Immobilie: 400.000 €
Kaufnebenkosten (12%): 48.000 €
Gesamtkosten: 448.000 €
Empfohlenes Eigenkapital (20% + Nebenkosten):
80.000 € (Kaufpreis) + 48.000 € (Nebenkosten) = 128.000 €
Darlehenssumme: 320.000 €
Beleihungsauslauf: 80% → Gute Konditionen!
💡 Tipp: Notreserve behalten!
Verwenden Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes für den Hauskauf! Behalten Sie eine Notreserve von 3-6 Monatsgehältern für unvorhergesehene Ausgaben (Reparaturen, Jobverlust). Als Immobilienbesitzer kommen immer wieder ungeplante Kosten auf Sie zu.
📋 Kaufnebenkosten: Die versteckten Kosten beim Hauskauf
Die Kaufnebenkosten werden oft unterschätzt und müssen fast immer aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren. Je nach Bundesland und Situation sollten Sie mit 10-15% des Kaufpreises rechnen.
Übersicht der Kaufnebenkosten
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 400.000 € Kaufpreis | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% | 14.000-26.000 € | Je nach Bundesland |
| Notarkosten | ca. 1,0-1,5% | 4.000-6.000 € | Gesetzlich geregelt |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5% | 2.000 € | Eintragung Grundschuld |
| Maklerprovision | 3,57-7,14% | 14.280-28.560 € | Regional unterschiedlich, ggf. Käufer/Verkäufer geteilt |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2025)
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5% | 22.000 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz | 5,0% | 20.000 € |
| Berlin, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt | 6,0% | 24.000 € |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5% | 26.000 € |
⚠️ Wichtig: Maklerprovision seit 2020
Seit Dezember 2020 gilt: Beim Kauf von Wohnimmobilien darf der Käufer maximal die Hälfte der Maklerprovision tragen. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, muss er mindestens 50% der Provision zahlen. In einigen Regionen ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer jeweils 3,57% (inkl. MwSt.) zahlen.
⚖️ Die richtige Zinsbindung wählen: 10, 15 oder 20 Jahre?
Die Wahl der Sollzinsbindung ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Baufinanzierung. Sie bestimmt, wie lange Ihr Zinssatz garantiert bleibt und beeinflusst sowohl die monatliche Rate als auch das Zinsänderungsrisiko.
10 Jahre Zinsbindung
Zinssatz: 3,57%
Rate bei 300.000 €: 1.393 €
Restschuld nach 10 J.: 221.000 €
Niedrigste Rate, höchstes Anschlussrisiko
20 Jahre Zinsbindung
Zinssatz: 4,15%
Rate bei 300.000 €: 1.538 €
Restschuld nach 20 J.: 81.000 €
Höchste Sicherheit, mehr Tilgung
Wann welche Zinsbindung?
Kurze Bindung (5-10 Jahre)
Geeignet wenn: Sie mit sinkenden Zinsen rechnen, hohe Sondertilgungen planen oder die Immobilie möglicherweise verkaufen. Risiko: Steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung.
Mittlere Bindung (10-15 Jahre)
Geeignet wenn: Sie einen Kompromiss zwischen Sicherheit und Kosten suchen. Vorteil: Nach 10 Jahren Sonderkündigungsrecht (§489 BGB) mit 6 Monaten Frist.
Lange Bindung (15-20+ Jahre)
Geeignet wenn: Sie maximale Planungssicherheit wollen und steigende Zinsen befürchten. Vorteil: Kalkulierbare Rate über Jahrzehnte, niedrigere Restschuld.
📜 §489 BGB: Ihr Sonderkündigungsrecht
Wichtig zu wissen: Bei Darlehen mit mehr als 10 Jahren Zinsbindung können Sie nach 10 Jahren (ab Vollauszahlung) mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung! Das gibt Ihnen Flexibilität, auch wenn Sie eine lange Zinsbindung wählen.
📉 Tilgung: Wie schnell sollte ich meinen Kredit abbezahlen?
Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und wie viel Zinsen Sie insgesamt zahlen. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei – aber auch die monatliche Rate steigt.
Auswirkung der Tilgungshöhe (300.000 € Darlehen, 3,5% Zins)
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Restschuld (10 J.) | Gesamtlaufzeit | Gezahlte Zinsen |
|---|---|---|---|---|
| 1% | 1.125 € | 258.000 € | ~47 Jahre | ~335.000 € |
| 2% | 1.375 € | 221.000 € | ~32 Jahre | ~225.000 € |
| 3% | 1.625 € | 181.000 € | ~24 Jahre | ~165.000 € |
| 4% | 1.875 € | 139.000 € | ~19 Jahre | ~125.000 € |
Unterschied 1% vs. 3% Tilgung: 8 Jahre früher schuldenfrei und 170.000 € weniger Zinsen!
Die richtige Tilgung finden
- Minimum: Mindestens 2% anfängliche Tilgung – darunter dauert die Rückzahlung zu lange
- Empfehlung: 2-3% für die meisten Haushalte – guter Kompromiss
- Ideal: So viel wie Sie sich leisten können, ohne finanziell eingeengt zu sein
- Faustregel: Schuldenfrei bis zur Rente – rechnen Sie Ihre Restlaufzeit aus!
💡 Sondertilgungen nutzen!
Vereinbaren Sie im Vertrag Sondertilgungsrechte (üblich: 5-10% der Darlehenssumme pro Jahr). So können Sie Boni, Erbschaften oder Steuererstattungen zur schnelleren Tilgung nutzen. Jede Sondertilgung spart Zinsen und verkürzt die Laufzeit erheblich!
🔄 Anschlussfinanzierung: Was passiert nach der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist Ihr Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Für die Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinssätzen – das kann teurer oder günstiger sein als Ihr ursprünglicher Vertrag.
Optionen für die Anschlussfinanzierung
Prolongation
Verlängerung bei der gleichen Bank. Vorteil: Einfach, wenig Aufwand. Nachteil: Oft nicht die besten Konditionen, da Bank Trägheit ausnutzt. Tipp: Trotzdem vergleichen!
Umschuldung
Wechsel zu einer anderen Bank. Vorteil: Bessere Zinsen möglich. Nachteil: Kosten für Grundschuldabtretung (ca. 0,1-0,2% der Darlehenssumme). Oft trotzdem lohnend!
Forward-Darlehen
Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern. Vorteil: Schutz vor steigenden Zinsen. Nachteil: Aufschlag von ca. 0,01-0,03% pro Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll bei erwartetem Zinsanstieg.
📝 Beispiel: Anschlussfinanzierung planen
Ursprüngliches Darlehen: 300.000 € bei 1,5% (2015)
Zinsbindung: 10 Jahre
Restschuld 2025: 221.000 €
Neuer Zinssatz: 3,57%
Alte Rate: 875 € (bei 2% Tilgung)
Neue Rate: 1.025 € (bei gleicher Tilgung)
Mehrbelastung: 150 €/Monat = 1.800 €/Jahr
Tipp: Durch Tilgungserhöhung auf 3% steigt die Rate auf 1.209 €, aber Sie sind schneller schuldenfrei!
⏰ Frühzeitig handeln!
Beginnen Sie 12-24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Planung. So haben Sie genug Zeit für Vergleiche und können ggf. ein Forward-Darlehen abschließen. Ihre Bank wird sich etwa 3 Monate vorher melden – warten Sie nicht auf dieses Angebot, sondern werden Sie selbst aktiv!
⚠️ 10 häufige Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden
1. Nur ein Angebot einholen
Vergleichen Sie mindestens 3-5 Angebote! Laut Stiftung Warentest können Sie bis zu 1% Zinsen sparen – bei 300.000 € sind das über 50.000 € Ersparnis.
2. Nebenkosten unterschätzen
10-15% des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc. Diese müssen meist bar bezahlt werden und reduzieren Ihr verfügbares Eigenkapital.
3. Zu niedrige Tilgung wählen
Bei nur 1% Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre! Mindestens 2%, besser 3% anfängliche Tilgung wählen.
4. Keine Sondertilgung vereinbaren
Sondertilgungsrechte (5-10% p.a.) kosten wenig, bringen aber Flexibilität. Nutzen Sie Bonuszahlungen oder Erbschaften zur schnelleren Tilgung.
5. Finanzielle Reserven aufbrauchen
Behalten Sie 3-6 Monatsgehälter als Notreserve! Unvorhergesehene Reparaturen, Jobverlust oder Krankheit können sonst existenzbedrohend werden.
6. Zu kurze Zinsbindung
Bei niedrigen Zinsen lieber länger binden! Das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung wird oft unterschätzt.
7. KfW-Förderung vergessen
KfW-Programme bieten günstige Zinsen und Zuschüsse! Vor dem Kauf informieren – der Antrag muss vor Vertragsabschluss gestellt werden.
8. Nur auf die Rate schauen
Effektivzins, Gesamtkosten und Restschuld sind wichtiger! Eine niedrige Rate kann durch hohe Zinsen und lange Laufzeit teuer werden.
9. Baunebenkosten ignorieren
Beim Neubau fallen zusätzlich an: Erschließung, Außenanlagen, Küche, Umzug. Planen Sie 10-15% Puffer ein!
10. Lebensumstände nicht einplanen
Familienplanung, Jobwechsel, Renteneintritt – die Finanzierung muss auch in veränderten Situationen tragbar sein.
✅ Checkliste: Schritt für Schritt zur Baufinanzierung
Mit dieser Checkliste behalten Sie den Überblick auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie:
📋 Vor der Immobiliensuche
- ☐ Budget ermitteln: Wie viel kann ich mir leisten? (Nutzen Sie den Budgetrechner oben)
- ☐ Eigenkapital zusammenstellen: Mindestens Nebenkosten + 20% des Kaufpreises
- ☐ SCHUFA-Auskunft prüfen: Fehler korrigieren, Einträge klären
- ☐ Unterlagen sammeln: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge
- ☐ Finanzierungsbestätigung holen: Zeigt Verkäufern, dass Sie zahlungsfähig sind
📋 Bei der Finanzierungsanfrage
- ☐ Mehrere Angebote einholen: Mind. 3-5 Banken/Vermittler vergleichen
- ☐ KfW-Förderung prüfen: Vor dem Kaufvertrag beantragen!
- ☐ Zinsbindung wählen: Je nach Zinsniveau und Sicherheitsbedürfnis
- ☐ Tilgung festlegen: Mindestens 2%, besser mehr
- ☐ Sondertilgung vereinbaren: 5-10% p.a. sollten möglich sein
- ☐ Effektivzins vergleichen: Nicht nur Sollzins beachten
📋 Nach Vertragsabschluss
- ☐ Bereitstellungszinsen beachten: Bei Neubau wichtig – möglichst lange zinsfreie Zeit
- ☐ Versicherungen abschließen: Wohngebäudeversicherung, ggf. Risikolebensversicherung
- ☐ Dauerauftrag einrichten: Pünktliche Ratenzahlung sicherstellen
- ☐ Anschlussfinanzierung vormerken: 12-24 Monate vor Ablauf aktiv werden
💡 Dokumentation ist wichtig!
Bewahren Sie alle Unterlagen zur Baufinanzierung sorgfältig auf: Kreditvertrag, Tilgungsplan, Grundschuldbestellung, Objektunterlagen. Sie benötigen diese bei der Anschlussfinanzierung, Umschuldung oder bei Fragen des Finanzamts (Werbungskosten bei Vermietung).
Dieser Hypothekenrechner verwendet die Standard-Annuitätenformel, die von allen deutschen Banken eingesetzt wird. Die Berechnungen basieren auf Daten aus folgenden autoritativen Quellen:
- Deutsche Bundesbank (MFI-Zinsstatistik)
- Dr. Klein / Europace (aktuelle Bauzinsen)
- Finanztip (unabhängige Finanzberatung)
- Stiftung Warentest (Verbraucherschutz)
- KfW-Bankengruppe (Förderprogramme)
- BaFin (Finanzaufsicht)
Zuletzt aktualisiert: 15. Februar 2026. Zinsinformationen entsprechen den Top-Zinsen laut Dr. Klein und Finanztip (Stand: Dezember 2025).
❓ Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens berechnet sich aus Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5% Zins und 2% Tilgung ergibt das: 300.000 × 5,5% ÷ 12 = 1.375 € pro Monat. Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, wobei sich der Anteil von Zins und Tilgung verschiebt.
Experten empfehlen mindestens 20-30% des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (10-15%). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sollten Sie also etwa 120.000-180.000 € Eigenkapital haben. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Zinskonditionen und desto geringer das Finanzierungsrisiko.
Der Sollzins (Nominalzins) ist der reine Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins (effektiver Jahreszins) enthält alle Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und gibt die tatsächlichen Gesamtkosten an. Für den Vergleich verschiedener Angebote sollten Sie immer den Effektivzins heranziehen.
Nach Ablauf der Zinsbindung benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Sie können bei Ihrer Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder schon vorher ein Forward-Darlehen abschließen. Beginnen Sie 12-24 Monate vor Ablauf mit der Planung.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung über die reguläre Rate hinaus. Üblich sind 5-10% der Darlehenssumme pro Jahr. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und sparen Zinsen. Vereinbaren Sie dieses Recht im Kreditvertrag – es kann einen kleinen Zinsaufschlag kosten, lohnt sich aber.
Die wichtigsten Förderprogramme sind: KfW-Wohneigentumsprogramm (Programm 124), Klimafreundlicher Neubau, Energieeffizient Sanieren. Außerdem gibt es Landesförderungen, Wohn-Riester und Arbeitnehmersparzulage auf Bausparverträge. Der Antrag muss vor Kauf/Baubeginn gestellt werden!
Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung haben Sie laut §489 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Vorher ist eine Kündigung bei Verkauf der Immobilie möglich, aber die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (max. 1% bzw. 0,5% der Restschuld).
Mindestens 2% anfängliche Tilgung werden empfohlen, besser 2-3%. Bei nur 1% Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre! Höhere Tilgung bedeutet schnellere Entschuldung und deutlich weniger Zinskosten. Faustregel: Sie sollten bis zum Renteneintritt schuldenfrei sein.
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bis zu 5 Jahre im Voraus zu sichern. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag von ca. 0,01-0,03% pro Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit wünschen.
Grundsätzlich ja, aber mit deutlich höheren Zinsen (0,3-0,5% Aufschlag) und strengeren Anforderungen an Bonität und Einkommen. Noch riskanter ist die 110%-Finanzierung inkl. Nebenkosten. Experten raten davon ab, da Sie bei fallenden Immobilienpreisen schnell mehr Schulden als Wert haben können.
🔗 Weitere hilfreiche Finanzrechner
Entdecken Sie unsere kostenlosen Rechner für Ihre Finanzplanung: